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Cómo analizar un REIT: introducción

Publicado el
5 de diciembre de 2020

Los Real Estate Investment Trust (REIT) o SOCIMIs en España están de actualidad recientemente debido a los efectos que la crisis del COVID-19 está teniendo sobre el sector, especialmente sobre aquellos que centran sus inversiones en centros comerciales.

En este post damos una definición de lo que es un REIT y una SOCIMI, damos unas breves pinceladas sobre cómo analizarlos, y analizamos varios de ellos.

1.      ¿Qué es un REIT y una SOCIMI?

Realmente, la definición que vamos a dar continuación vale tanto para un REIT como para una SOCIMI ya que, en esencia, son sociedades que se dedican a lo mismo. No obstante, hay una serie de particularidades que los diferencia y que se deben a la jurisdicción en la que estén domiciliados que, dicho sea de paso, los REITs son un vehículo propio de los Estados Unidos y las SOCIMIs son sociedades españolas de inversión inmobiliaria.

Pero vamos con la definición primero:

Los REITs o SOCIMIs son sociedades de inversión cuyo objeto principal es invertir en activos inmobiliarios. El objetivo de estas sociedades es, obviamente, hacerse con una cartera de activos inmobiliarios que generen unas rentas periódicas que después serán trasladadas a los inversores en forma de dividendos. Obviamente, estas sociedades necesitan capital para adquirir los inmuebles, que obtienen fundamentalmente de los inversores (al hacer una IPO o OPV o al ampliar capital) y de fuentes externas (emisión de deuda, ya sea en los mercados o contraída con entidades financieras).

Y ¿qué diferencia hay entre un REIT y una SOCIMI?

Para que una sociedad sea considerada como REIT en los Estados Unidos debe cumplir los siguientes requisitos [1]:

  • Tener, al menos, un 75% de sus activos y beneficio bruto invertido en activos inmobiliarios.
  • Distribuir al menos el 90% de los beneficios a los accionistas.
  • Deben tener al menos 100 accionistas y no más del 50% de las acciones pueden estar en manos de cinco o menos inversores.

Por otra parte, para que una sociedad pueda ser considerada como SOCIMI en España, debe cumplir los siguientes requisitos [2]:

  • Deben invertir al menos un 80% de sus activos en bienes inmuebles destinados al arrendamiento o terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento o en participaciones en el capital de otras sociedades que tengan la consideración de SOCIMI.
  •  El 80% de las rentas deberá proceder del arrendamiento de bienes inmuebles o de dividendos o participaciones en beneficios de otras SOCIMI.
  • Deberán tener un capital social mínimo de 5millones de euros y una sola clase de acciones.
  • Deberán distribuir como dividendos las siguientes cantidades:

o  El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios de otras SOCIMI.

o  El 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles.

o  El 80% del resto de los beneficios obtenidos.

A partir de aquí, para simplificar, utilizaremos el término REIT indistintamente para referirnos también tanto a un REIT como a una SOCIMI.


2.      Tipos de REITs

Una vez expuesta la definición, el siguiente paso lógico es conocer qué tipos de REITs existen en función de la naturaleza de la actividad que se lleva a cabo en los activos que poseen. De esta manera, pueden distinguirse los siguientes tipos de REITs:

  • Centros comerciales y propiedades comerciales: como su nombre indica, este tipo de REITs gestionan activos que van desde centros comerciales hasta outlets o propiedades comerciales. Dentro de esta categoría podemos encontrar empresas muy conocidas como Simon Property Group, Federal Realty Investment Trust o Realty Income, en Estados Unidos y LAR España o General de Galerías Comerciales en España. A finales de octubre de 2020 esta categoría ofrecía, en conjunto, una rentabilidad por dividendo del 6,83% [3].
  • Residencial: son REITs que poseen edificios o propiedades destinadas al alquiler a inquilinos, que pueden ir desde inquilinos regulares a estudiantes. Algunos REITs de esta categoría son los siguientes: Essex Property Trust o American Campus Communities, en Estados Unidos o Testa Residencial SOCIMI en España. A finales de octubre de 2020 esta categoría ofrecía, en conjunto, una rentabilidad por dividendo del 3,64%.
  • Hoteles y alojamientos turísticos: las propiedades gestionadas son principalmente hoteles y alojamientos destinados ala explotación turística. Algunos REITs de esta categoría son los siguientes: Park Hotels & Resorts o Ryman Hospitality Properties, en Estados Unidos. A finales de septiembre de 2020 esta categoría ofrecía, en conjunto, una rentabilidad por dividendo del 8,49%.
  • Logística e industrial: en esta categoría se encuadran REITs propietarios de naves industriales destinadas a algún tipo de actividad económica o de logística. Algunos REITs de esta categoría son los siguientes: First Industrial Realty Trust, Griffin Industrial Realty o Lexington Realty Trust en Estados Unidos. En España dentro de esta categoría entraría Merlin Properties, aunque es cierto, que en su cartera también cuenta con otro tipo de activos. A finales de octubre de 2020 esta categoría ofrecía, en conjunto, una rentabilidad por dividendo del 8,93%.
  • Oficinas: REITs cuyos activos principalmente son oficinas. Ahora bien, dentro de esta categoría está claro que hay oficinas y oficinas. En esta categoría importa mucho la localización para asegurarse que los inmuebles estén alquilados la mayor parte del tiempo y las rentas a percibir estén acordes a la inversión. Algunos REITs de esta categoría son los siguientes: Global Net Lease o Equity Commonwealth en Estados Unidos. En España dentro de esta categoría también estaría Merlin Properties. A finales de octubre de 2020, esta categoría ofrecía una rentabilidad por dividendo del 4,89%.
  • Otros: hay muchos más tipos de REITs que se clasifican en función de sus activos, como los de sanidad, trasteros y almacenamiento, infraestructuras o centros de datos.
3.      Principales variables para analizar un REIT

Antes de pasar a describir las variables en sí, conviene preguntarse ¿se usan variables distintas para analizar un REIT que no se usan para una empresa normal? La respuesta es sí.

¿Por qué? Pues por dos razones principales que te contamos a continuación:

  • Un REIT obtiene sus ingresos por dos vías fundamentalmente, que son el ingreso de los alquileres o rentas periódicas que obtienen de sus activos inmobiliarios y la posible ganancia derivada de la venta de algunos de sus activos [4]. Esto, obviamente, tiene una naturaleza distinta a la de los ingresos de una empresa tradicional, que en su esencia estarán integrados por el valor de los productos o servicios vendidos.
  • Depreciaciones y amortizaciones: en una compañía tradicional, las depreciaciones y amortizaciones son gastos contables que tienen un peso limitado en la cuenta de resultados y que, por tanto, no distorsionan mucho el resultado del ejercicio. Esto no ocurre en el caso de un REIT, en el que, por la naturaleza de sus activos, las depreciaciones y amortizaciones suponen una gran partida que hace que el beneficio neto esté “distorsionado” a la baja.

Como consecuencia de lo anterior, hay una serie de variables específicas para analizar un REIT que pasamos a describir a continuación:

  • FFO (Funds from Operations). Esta es una variable no GAAP y lo que calcula básicamente es una variación del beneficio neto que, en nuestra opinión, es mucho más certera para los REITs, porque se incluyen la depreciación y la amortización y se excluyen las ganancias obtenidas por la venta de algún activo:
FFO= Beneficio neto + Depreciaciones + Amortizaciones – Ganancias por la venta de activos

Como se puede ver, al beneficio neto se le vuelve a sumar las depreciaciones y amortizaciones porque el FFO no las tiene en cuenta. ¿Por qué sucede esto? Las depreciaciones son un gasto contable que se va anotando para reflejar la pérdida de valor de un activo. Pero en el sector inmobiliario, puede darse el caso contrario, es decir, que un REIT compre un edificio de oficinas o un centro comercial y al cabo de 5 años no sólo no se haya depreciado, sino que haya incrementado su valor. Es por esto que es preciso no tener en cuenta las depreciaciones a lasque los REITs están obligados a hacer según las normas de contabilidad GAAP.

Las ganancias por la venta de activos se sustraen porque se trata de una entrada de dinero única y que, por tanto, no es recurrente. Al FFO le interesa ver cual es el beneficio neto “normalizado” y normalizar significa excluir elementos extraordinarios.

  • AFFO (Adjusted Funds from Operations). Esta variable parte del FFO para hacerle algunas modificaciones relacionadas con los gastos de capital destinados a mantener los activos del REIT.
  • Derivadas de las dos variables anteriores, ya podemos extraer las ratios más comunes adaptadas a REITs, que serían las siguientes:

o  PER. El PER tradicional, que se calcula como sabréis dividiendo la cotización entre el beneficio por acción, ha de adaptarse a las nuevas variables que vienen a “sustituir” al BPA, así tenemos lo siguiente: P/FFO (Cotización/FFO) o P/AFFO (Cotización/AFFO).

o  Payout. El Payout tradicional (Dividendo por acción/BPA) pasa a calcularse de la siguiente forma: Dividendo por acción/FFO por acción o Dividendo por acción/AFFO por acción.

Hasta aquí el artículo de hoy. Os esperamos la semana que viene con un análisis de Realty Income

[1] Fuente: Internal Revenue Code, secciones 856 a 860.

[2] Fuente: Agencia Tributaria. https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresas/Impuesto_sobre_Sociedades/Periodos_impositivos_iniciados_hasta_31_12_2014/Regimenes_tributarios_especiales/Regimen_Especial_de_SOCIMI.shtml

[3] A partir de aquí, todas las rentabilidades pordividendo han sido extraídas del informe “REITWatch” elaborado por Nareit.Datos referentes solamente a REITs de Estados Unidos.

[4] Aunque hay que destacar que en ciertos tipos de REITs, como los de centros de datos, la principal fuente de ingresos es la percepción de una tarifa o ingreso por la gestión de los propios centros.

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